“不動産投資”と聞くと「家賃収入で利益を得る」というイメージが強いかもしれません。しかし実際には、毎月の収支がマイナスになることを承知の上で投資を行うケースも少なくありません。
この記事では、マイナス収支での不動産投資とは何か、なぜそのような投資をするのか、メリットとデメリット、そして注意点について解説します。

マイナス収支の不動産投資とは、毎月の家賃収入よりもローン返済額や諸経費の方が多く、自己資金の持ち出しが発生する状態で物件を保有することを指します。

➡月次収支：－1万円（年間－12万円）

このように、毎月1万円の持ち出しが発生しても、長期的な視点や税制上のメリットを考慮して投資を行うのが、マイナス収支での不動産投資です。

不動産投資ローンには通常、団体信用生命保険（団信）が付帯されています。ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残債が保険で完済され、遺族には無借金の不動産が残ります。

毎月のマイナス収支を生命保険料と考えれば、掛け捨て型の生命保険に入るよりも、資産として不動産が残る分、有利という考えです。ただし、病気やケガでの保障など団体信用生命保険ではカバーしきれない部分もあるので「団信があるから大丈夫」とは言い切れない点に注意が必要です。

現在の家賃収入ではマイナス収支でも、ローンの残債が減れば売却時に利益を得られます。また、物件価格が上昇していればさらに大きな売却益を期待できます。

また、ローン完済後は収支が大幅に改善されるため、長期保有による資産形成を目指すケースもあります。

不動産所得が赤字になった場合、給与所得などと損益通算することで、所得税と住民税を軽減できます。

不動産投資では以下の費用を経費として計上できます。

特に減価償却費は実際にお金が出ていかない経費のため、帳簿上の赤字を作りやすく、高所得者ほど節税効果が大きくなります。

年収1,000万円のサラリーマンが不動産所得で年間100万円の赤字を出した場合

➡節税額：100万円×43％＝43万円

年間12万円のマイナス収支でも、43万円の節税効果があれば、実質的には31万円のプラスになります。

現金はインフレによって実質的な価値が目減りしますが、不動産は現物資産のためインフレに強いとされています。

物価上昇に伴って家賃や不動産価格も上昇する傾向があるため、長期的な資産保全の手段として活用されます。

ローン完済後は、家賃収入がほぼそのまま手元に残るため、公的年金に上乗せする私的年金として活用できます。

➡月次収支：＋8万円（年間＋96万円）

現役時代は多少の持ち出しがあっても、老後に安定収入が得られる仕組みを作ることができます。

メリットがある一方で、マイナス収支での投資には大きなリスクも伴います。

マイナス収支が続く限り、毎月確実に手元資金が減っていきます。収入が減少したり、予期せぬ出費が発生した場合、家計が苦しくなる可能性があります。

入居者が退去して空室になった期間は、家賃収入がゼロになります。当然ながら、マイナス収支はさらに拡大します。

➡月次収支：－11万円

建物の経年劣化に伴い、大規模修繕が必要になることがあります。マンションでは修繕積立金の値上げや一時金の徴収、アパート一棟や戸建てでは全額自己負担となり、まとまった資金が必要になります。

変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると返済額が増加し、マイナス収支がさらに悪化します。

将来的な売却益を期待していても、不動産市況の悪化や物件の老朽化により、想定価格で売却できないリスクがあります。

減価償却が終了すると節税効果が大幅に減少します。木造住宅は22年、RC造マンションは47年で減価償却が終わります。

購入前に必ず長期的な収支シミュレーションを作成しましょう。以下の項目を考慮することが重要です。

月々の持ち出し額は、手取り収入の5〜10％以内に抑えることが安全とされています。それ以上になると、家計への負担が大きくなりすぎます。ご自身の生活スタイルなどを考慮し、無理のない持ち出し金額にしましょう。

不動産投資を始める前に、最低でも以下の資金を確保しておくと安心です。

マイナス収支投資では、将来的な資産価値の維持が重要です。以下のような物件を選びましょう。

いつ、どのような条件で売却するのか、または何年後にローン完済を目指すのか、明確な出口戦略を持つことが重要です。出口戦略まで相談に乗ってくれる担当者がいると安心です。

「節税になります」「生命保険代わりになります」という営業トークだけで判断せず、デメリットやリスクもしっかりと把握したうえで納得のいく決断をしましょう。

節税できても、トータルでマイナスが大きければ意味がありません。節税額よりも持ち出し額が大きい場合は本末転倒です。

転職、リストラ、病気などで収入が減少し、毎月の持ち出しが困難になるケースがあります。

入居者が想定より早く退去し、次の入居者がなかなか決まらず、大きな損失を被るケースがあります。賃貸需要の高い物件を選びましょう。

購入時より不動産価格が下落し、ローン残債を下回る価格でしか売却できない場合もあります。

絶対的な正解はなく、個人の状況や目的によって異なります。

など

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マイナス収支での不動産投資は、単純に「損をする投資」ではありません。節税効果、生命保険効果、将来的な資産形成など、様々なメリットがあります。マイナス収支での不動産投資は、正しく理解して実践すれば有効な資産形成手段となりますが、リスクも伴います。起こりうるリスクも理解し、自分の収入状況、資産状況、投資目的を冷静に分析し、無理のない範囲で検討しましょう。