不動産投資は家賃収入によるインカムゲインと、売却益のキャピタルゲインを見込める投資です。この2つを叶えるためには安定した家賃収入が欠かせません。そのためには、将来的にも高い賃貸需要が見込めるエリアの物件の選択が必須です。この記事では、不動産投資における家賃とエリアの関係性と重要性について解説します。

不動産投資を行う上で、家賃収入は最も重要な要素の1つです。なぜなら不動産投資は、金融機関からの借入により自己資金を温存しながら始められる投資であり、毎月のローンの返済は入居者からの家賃収入でほとんどを賄えるというものだからです。家賃収入の安定は、収支の安定に直結します。将来を見据えた資産形成として不動産投資をするうえで、安定した家賃収入の確保は不可欠です。

もし、空室や滞納により家賃収入が無くなってしまった場合でも、ローンの支払いは続けなければなりません。自身の預貯金や給与からの支払い割合が多くなるため、家計を圧迫してしまう危険性が生まれます。この空室リスクや滞納リスクを避けるためには、まず高い賃貸需要が見込めるエリアの物件を選ぶことが大前提となります。そのうえで、入居者には保証会社に加入してもらい、滞納時には保証会社が立て替えるようにすれば空室リスクと滞納リスクは対策が可能です。

家賃収入を目的とした投資用の物件は、収益物件とも呼ばれます。収益物件の価格は、直接家賃によって左右される傾向があります。家賃収入という収益を得ることが目的の物件なので、どれくらいの収益が見込めるのかによって価格が変化する、ということです。収益物件の収益は主に毎月の家賃収入であるため、高い家賃がついている物件の方が収益物件としての評価が上がります。実際、家賃が高いエリアでは物件価格も高額になることが多く、逆に家賃の安いエリアでは物件価格も抑えられる傾向があります。したがって、家賃が増加する傾向にあるエリアでの収益物件の購入は、将来的な資産価値の向上にも繋がります。

不動産投資は、売却時の価格が購入価格より下回っていても、ローンの残債とそれまでにかかった経費を引いた差額が利益になる投資です。売却時の物件価格の下落を抑えられる、もしくは上昇する、ということがあればより大きな利益を得ることができます。

一般的に築年数が経つほど家賃は下がっていくもの、と思われていますが、賃貸需要が高いエリアでは物価上昇や周辺の家賃相場の上昇に伴い家賃を上げられるケースも多く見られます。更新時に家賃が上がったという方もいるのではないでしょうか？賃貸需要が高いエリアであれば、適切な管理で物件のグレードを保ち家賃の下落を抑えていくことができます。

安定した家賃収入と安定した家賃収入が見込めるエリアの重要性について述べてきましたが、どのような物件を選べばよいのでしょうか？

安定した家賃収入を得るためには、空室期間が長期化しない、入居者の入れ替わりがあってもすぐに次の入居者が決まることが不可欠です。つまり、賃貸需要が高く将来的にも賃貸需要が見込めるエリアであることが重要です。

賃貸需要が高い、というのは物件の所在地や周辺環境、就労人口が非常に重要です。例えば、交通の便が良く、会社や学校にアクセスしやすいエリアは、賃借人からの需要が高いことが多いです。また、治安の良いエリアや商業施設が充実しているエリアも賃借人の好みに合致しやすい傾向があります。

しかし、いくら治安が良くてアクセスの良いエリアでも、”借りたい”という母数が少なければ投資用の収益物件としてはあまり向いていません。投資用として持つことが多いワンルームや1LDKのお部屋には、主にひとり暮らしの若い世代が住んでいます。そのため、この世代の母数が少なく供給過多になってしまっているエリアでは入居者がつかないケースも見られます。この状況を避けるためには、大学や企業が集まり若い世代が多い都心部を選ぶことが求められます。また、都心部は定期的に駅や街の再開発が行われているため、将来的にも安定した賃貸需要が見込めます。

エリアと家賃は不動産投資において密接な関係を持つ要素です。
不動産投資を成功させるためには、家賃収入とエリアの関係性を理解し、適切な物件選択を行うことが不可欠となります。

　　　　　　　　　　　　　「不動産投資には安定した家賃収入が必要」
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「安定した家賃収入を得るためには将来的にも安定した賃貸需要を見込めるエリアの物件であることが重要」

ということを忘れずに、適切な物件を選択することで、不動産投資の成功をより安定的なものにできるでしょう。

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