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クリニック開業物件を選ぶ際に気を付けるべきこと

クリニック開業をお考えの医師のみなさま。開業物件を選ぶ際に気を付けるべきことをご存知ですか?
医院・クリニック開業において物件選びは非常に重要な問題です。物件によっては集患、増患に大きく影響するので経営コンセプトに合った物件選びをしましょう。
今回は開業物件を選ぶ際に気を付けるべきこと・注意点をまとめました。

目次

  1. エリアを決める
  2. 物件の種類(タイプ)を決める
  3. 物件を選ぶ際のチェックポイント
  4. 開業物件選びの注意点
  5. まとめ

1.エリアを決める

クリニック開業にあたってまず決めることはエリアをどういった地域に開業するのかを決めることです。
都心に開業するのか、郊外に開業するのかでクリニックのコンセプトに大きく影響してきます。競合よりも集患したいのであれば病院のブランディングがとても重要になってきます。クリニックのコンセプトをどうしていくのかは、ある程度時間をかけて構想を練りましょう。

<保険診療のクリニックについて>

保険診療の場合、医師の地元や現在所属している病院に由来する立地などを選択する医師が非常に多い傾向があります。保険診療のクリニックは最寄り駅から近く居住者が多いエリアを選ぶことをおすすめします。地域に根差したクリニックを目指していくことが将来の集患、増患に繋がります。

<美容クリニックについて>

反対に美容クリニックは保険診療とは違って最寄り駅にあるからという理由で患者が来ることは少ないです。そのため、遠方からの患者がくることを想定してターミナル駅などに開業することが一般的です。

<立地条件>

都心or郊外
①    保険診療:居住者が多いエリア。または、住宅地に隣接する大型ショッピングモールの中。
②    美容外科、自由診療:ターミナル駅など商業地域での開業。
③    メンタルクリニック、精神内科:通院中なことがわかりづらい人通りの多くない道にある場所。

2.物件の種類(タイプ)を決める

物件の種類は3種類あり、種類によってメリット・デメリットがあります。

■戸建て

戸建ての物件で開業する場合はかかりつけ医向けです。郊外や住宅地に建てる場合が多く病院が近くにない地域などでかかりつけ医としての活躍が見込めます。
戸建ての物件のメリット・デメリットは以下のようになります。

【メリット】
①独立性が高い:建物を自己所有することになるため自由度が高くなります。店舗の設計や内装、営業時間など自分の考えに沿った運営が可能です。

②広さがある:建物の規模によっては、広いスペースを利用することができます。店舗の内装や使用する機械の配置など多彩な工夫ができます。

③駐車場が確保しやすい:戸建ての店舗は周辺に駐車場を確保することができます。患者が自家用車で来店する場合でも、駐車場の心配がなくなるため、利便性が高いといえます。

【デメリット】
①費用がかかる:建物を新たに建てる必要があり、高い建築費用が必要になる場合があります。また、土地や建物を購入する場合もそれなりの資金が必要になるため初期費用が高くなります。

②立地条件による制約がある:立地条件が重要なポイントで商業地域に位置している必要があり、交通の便が良く駐車場の確保が可能である必要があります。

③維持が必要:建物の維持管理や修繕などが必要となります。建物の老朽化やトラブルなどに対処するための費用や手間がかかり経営上のリスクがあると言えます。

■テナント

テナント開業は、主に自由診療向けになります。ターミナル駅や人通りの多い路面にある物件を選ぶと、歩いている人に周知されるので結果的に広告費の節約になります。しかし、ビル型のテナントだと駐車場がない場合もあるのでアクセスのしやすさや駅から近いことがポイントになります。

【メリット】
①アクセスの良さ:ターミナル駅や駅近物件には多くの人々が集まりますので、アクセスが良いことがメリットになります。交通手段が充実しており、患者やスタッフの通勤がしやすいため人員確保につながります。

②集客力が高いこと:多くの人々が行きかう場所であるため、病院の集客力が高いことが期待できます。ターミナル駅や駅近物件は地域の人々だけでなく、外からの人々も訪れるため新規のお客様を獲得するチャンスになります。

③周辺環境が整っている:ターミナル駅や駅近物件周辺には、商業施設や飲食店、医療関連施設が集中していることが多く、利便性が高いためスタッフの生活にも好影響があります。

【デメリット】
①高い賃料:利便性が高く、需要があるため賃料が高いことがあげられます。開業するときの初期経費を抑えたい場合は、他の地域を探す必要があるでしょう。

②競合が多い:利便性があることや需要の高さから同業者が多く存在することが予想されます。競合が多いため、顧客を獲得するためには、独自の特色を打ち出すことが求められます。

③騒音や混雑が発生しやすい:ターミナル駅や駅近物件は交通量が多いため騒音や混雑が発生しやすいことがあげられます。また、周辺に商業施設が多いため物流車両の通行や荷卸しが多いことも考えられます。

■ショッピングモール内テナント

大型商業施設などのショッピングモール内テナントの開業があります。

【メリット】
①集客力が高い:ショッピングモールは多くの人が来店する場所です。そのため、テナントとして出店することで、周辺地域からの集客効果が期待できます。また、ショッピングモール内の他の店舗との相乗効果も期待できる点からも集客力の高さがうかがえます。

②施設や設備が整っている:ショッピングモール内テナントは通常、ショッピングモール側が建物や設備の管理・メンテナンスを行っています。そのため、入居者は自ら建物や設備を維持する必要がなく、手間をかけることなく適切な設備を受けることができ運営上の利便性が高くなります。

③安心感がある:セキュリティや管理体制が整っているため、安心して開業できるというメリットがあげられます。また、ショッピングモール側が各テナントとの契約を取りまとめるためトラブルの解決などについてもサポートを受けることができます。

【デメリット】
①高い家賃:集客力が高く通行人数も多いため比較的高い家賃が設定されることがあります。また、物件が人気である場合には入札なども行われることがあり家賃が高騰することもあります。

②病院としてのプライバシーや静粛性が保てないこと:ショッピングモールは多数の店舗が密集しており、人の出入りが多いため病院としてのプライバシーや静粛性が確保することが難しい場合があります。また、周辺店舗によっては音や匂いの問題も発生することがあります。

 ③駐車場の混雑:ショッピングモールは多数の来客者が訪れるため駐車場が混雑することがあります。また、駐車場の料金が高い場合があるため患者さんの利用にとってハードルが高くなる場合があります。

3.物件を選ぶ際のチェックポイント

開業物件を選ぶ際に気を付けなければならないチェックポイントは3点です。

①     施設の条件を確認する
医療施設は様々な条件を満たす必要があるため、その物件が必要条件を満たしているか確認することが重要です。例えば、大きな駐車場やエレベーター、バリアフリー設備、消防法に基づく耐火構造などが含まれます。クリニック開業するにあたって消防法で定められている基準設備があることを確認しましょう。

②     物件の歴史を調べる
物件の歴史を調べることで、前のテナントが何を行っていたのか、何を考えていたのかを知ることができます。これにより、これから開業するコンセプトが合っているのかどうかを判断することができます。

③     契約内容を確認する
物件契約には多くの条件が含まれているため、契約内容をしっかりと確認することが必要です。例えば、更新料や敷金、保証金の支払い条件、修繕の責任範囲、更新時期などが含まれます。契約書をしっかり読み内容に納得したうえで物件を選びましょう 。また普通借家契約か定期借家契約なのかは必ずチェックしましょう。

定期借家契約とは契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。契約の更新がないため契約期間が満了すると借主は退去しなくてはなりません。貸主の合意が得られなければ再契約することができないので注意しましょう。

4.開業物件選びの注意点

フリーレント期間を確認する

フリーレント期間とは、家賃を支払わずに物件を利用できる期間のことであり、開業する際には非常に重要なポイントとなります。なぜならば、経費削減につながるからです。開業直後は様々な費用が掛かるため資金面での負担が大きいことが多いです。そこでフリーレント期間がある物件を選ぶことで開業直後の経費を削減することができます。

また、フリーレント期間がある物件は空室である場合が多いため交渉次第で賃料や期間を延長することもできます。
このようにフリーレント期間がある物件を選ぶことで開業直後の経費削減など多くのメリットがあります。したがって、開業する際にはフリーレント期間がある物件を探すことが重要です。

開業に特化した不動産業者に物件探しを依頼する

病院を開業する際には開業に特化した不動産業者を選ぶことが非常に重要です。
なぜかというと開業までの手続きをスムーズに進めることがあげられます。開業には許認可申請や各種手続きなど多くの事務作業が必要です。開業に特化した不動産業者は開業までの手続きをスムーズに進めるためのノウハウを持っているため煩雑な手続きを迅速かつ効率的に行うことができます。

4.まとめ

開業する物件を選ぶにあたり、まずは病院のコンセプトを決めることが重要です。物件購入エリアは将来的に需要を見込める地域や交通アクセスの良い場所を選ぶといいでしょう。また、物件の種類も重要です。戸建てやビルテナント、ショッピングモール内テナントなど目的やコンセプト、予算に応じて選ぶことができます。

しかし、注意しなければならない点もあります。例えば、将来的に需要が減少する可能性がある地域や物件、耐震性に問題がある物件などは避けるべきです。信頼できる不動産業者を見つけることで正確な情報を得ることができます。
しっかりと物件選びを行い、リスクを最小限に抑えることが大切です。

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