クリニック開業物件は物件自体の注意点も多いですが、契約の際にも気を付けておくべき点があります。
この記事ではクリニック開業物件の契約で確認しておくべき重要なポイントについて解説していきます。
目次
契約期間と更新条件
クリニック開業物件の契約期間は5年以上の契約が一般的です。契約更新時の賃料増額条件や、契約期間終了後の再契約の可否についても事前に確認しておきましょう。長期的な運営を見据えた契約条件の交渉が重要です。
定期借家契約と普通借家契約の違いについてはこちら
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フリーレント期間の有無と交渉
フリーレントとは
フリーレントとは、一定期間の賃料が無料または割引される制度のことです。この期間を有効に活用することで、開業準備にかかる費用を抑えることができます。
フリーレント期間は物件によって異なりますが、1～6ヶ月程度が一般的です。この期間を利用して、内装工事や設備の導入、スタッフの採用・研修などを行いましょう。
内装工事に必要なフリーレント期間は約1～2ヶ月
内装工事は通常45日前後の期間を必要とします。少なくともこの期間は売り上げが無い状態で家賃を支払わなければならないということです。そのため、最低でも1～2ヶ月のフリーレント期間があるとよいでしょう。ただし、フリーレント期間終了後は開業ができていない状態でも、通常の賃料が発生することを念頭に置いておく必要があります。開業後の収支計画を立てる際は、フリーレント期間終了後の賃料負担も考慮に入れておきましょう。
完全フリーレント以外は共益費等の支払いが発生する
フリーレントは“賃料”が一定期間割引される制度ですので、管理費や共益費が含まれておらず、これらの支払いは通常通り発生する場合がほとんどです。中には、管理費や共益費が家賃に含まれている場合もありますが、その場合でも管理費・共益費の相当分を支払うことが一般的です。特約により管理費・共益費の支払いも免除される「完全フリーレント」以外は、管理費・共益費などの賃料以外は通常通り支払う必要があるので注意しましょう。
フリーレント期間は相談してみる
フリーレントの有無に関しては、オーナー側が募集の段階からフリーレント期間を提示している場合もありますし、交渉によってフリーレントをつけてもらう場合もあります。必ずしもフリーレントがつけられるわけではありませんが、フリーレント期間の延長も含めて相談してみましょう。
必要な特約事項を確認する
解釈違いでのトラブル発生を防ぐためにも、賃料の値上げ幅や時期について、退去時の原状回復義務の範囲、看板設置、駐車場の利用などクリニックの運営に必要な事項についてあらかじめ特約で定めておきましょう。
原状回復義務は必ず確認すべきポイント
- 原状回復の対象となる工事や設備の範囲
- 原状回復の方法や基準
- 原状回復にかかる費用の負担割合
原状回復義務とは、賃借人が賃貸借契約終了時に、物件を契約開始時の状態に戻す義務のことです。クリニックの開業準備では、内装工事や設備の設置などを行うため、原状回復義務の範囲を明確にしておくことが重要です。
原状回復義務の範囲は、賃貸借契約書に明記されている場合もありますが、詳細が記載されていないケースも少なくありません。その場合、賃借人と賃貸人との間で解釈の相違が生じる可能性があります。トラブルを防ぐためにも、契約時に原状回復義務の範囲について特約を交わしておくことをおすすめします。
契約金の内訳と支払い条件
契約金には、敷金・礼金・保証金・仲介手数料などが含まれます。これらの内訳と支払い条件について事前に確認しておきましょう。敷金は賃料の6～12ヶ月分が一般的ですが、物件によってはそれ以上求められる場合もあります。居住用賃貸の敷金は1～2ヶ月分が一般的ですが、クリニックなどテナントの場合は6～12ヶ月かかるので注意しましょう。支払いスケジュールについても明確にしておくことが大切です。
資金調達の方法と計画
クリニック開業には多額の資金が必要になります。都心部で開業する場合、およそ1億～2億円程度の資金が必要なケースが多くなっています。ほとんどの場合、銀行からの融資を受けて資金調達をします。その際、自己資金として借入金額の3割程度は用意しておくのが一般的です。融資金額には物件費用も含まれていますが、多くの場合物件の契約が先に行われるため、物件の契約金はいったん自己資金から支払うことになります。そのため、最低でも物件の契約金分と生活に困らないだけのお金は貯めておきましょう。
物件契約と資金調達のタイミングを計画しておくことが、スムーズな開業準備に繋がります。
まとめ
クリニック開業物件の契約では、契約期間や特約事項、契約金、資金調達など、さまざまな点に注意が必要です。開業に向けて、物件の条件を十分に吟味し、納得のいく契約を結ぶことが大切です。
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