不動産投資を検討する際、必ず目にするのが「利回り」という言葉です。しかし、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、この違いを理解していないと、「想定より利回りが悪すぎる」という事態に陥る危険性があります。

この記事では、表面利回りと実質利回りの違い、計算方法、そして不動産投資を行う上での注意点について解説します。

表面利回り（グロス利回り）は、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す指標です。最もシンプルな利回りの計算方法で、「利回り〇％！」など不動産広告でよく使われています。

表面利回り（％）= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

表面利回り＝120万円÷3,00万円×100＝4.0％

表面利回りは計算が簡単で、物件同士の比較がしやすいというメリットがあります。しかし、実際にかかる経費を考慮していないため、実際の収益性を正確に表しているとは言えません。

実質利回り（ネット利回り）は、年間家賃収入から実際にかかる諸経費を差し引いた純利益をもとに計算する利回りです。より現実的な収益性を把握できる指標といえます。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入ー年間諸経費）÷物件価格×100

実質利回りを計算する際に考慮すべき主な経費は以下の通りです。

先程と同じ物件で年間諸経費が30万円かかる場合：

実質利回り＝（120万円ー30万円）÷3,000万円×100＝3.0％

同じ物件でも、表面利回り4.0％に対して実質利回りは3.0％と、1%も低くなることがわかります。

表面利回りは物件を探す初期段階での目安として、実質利回りは本格的に投資を検討する段階での判断材料として使い分けることが重要です。

不動産広告で表示されている利回りは、ほとんどが表面利回りです。高い表面利回りに惹かれて購入を決めてしまうと、実際には諸経費が多くかかり、期待していた収益が得られないケースがあります。
必ず実質利回りを自分で計算し、現実的な収益性を確認しましょう。

新築物件や空室物件の場合、「想定家賃」をもとに利回りが計算されていることがあります。想定家賃は実際の市場相場より高めに設定されている可能性があるため、周辺の類似物件の家賃相場を調べて妥当性を確認することが重要です。

広告に記載されている利回りは、基本的に満室を前提に計算されています。しかし実際には空室期間が発生するため、空室率を考慮した収益シミュレーションが必要です。

築年数が古い物件ほど表面利回りが高く表示される傾向があります。これは物件価格が安いためですが、一方で修繕費用などがかかる可能性もあります。
高利回り物件には相応のリスクがあることを認識しておきましょう

都心部の新築マンションでは表面利回り3〜4％程度、地方の中古物件では8〜10％以上の利回りになることもあります。また、不動産投資はマイナス収支で始めるケースも多いです。月々の持ち出し金額よりも将来的に得られる家賃収入の方が大きくなる見込みの場合を想定しています。単純に数字だけで比較するのではなく、立地条件、需要、将来性なども総合的に判断することが大切です。

マイナス収支についてはこちらの記事もご覧ください
「マイナス収支でも不動産投資をする理由とは？メリット・デメリットを解説」

管理費、修繕積立金、過去の修繕履歴などは、管理会社に問い合わせることで正確な情報が得られます。特に大規模修繕の予定がある場合は、一時金の徴収があるかも確認しましょう。

初年度だけでなく、5年、10年といった長期的な収支シミュレーションを作成することで、より現実的な投資判断ができます。家賃の下落、修繕費の増加、空室リスクなども織り込みましょう。

さらに正確な収益性を把握するには、所得税や住民税も考慮した「実質手取り利回り」を計算することをおすすめします。税率は個人の所得状況によって異なるため、税理士に相談するのも一つの方法です。

表面利回りと実質利回りの違いを理解することは、不動産投資で失敗しないための第一歩です。

また、「利回りが高い」＝「物件が良い」ということではないので、様々な条件を見て総合的な判断をしましょう。

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